La respuesta del consumo a las limitaciones de endeudamiento en el mercado hipotecario

¿Cómo se ve afectado el consumo de los hogares por las limitaciones de endeudamiento en el mercado hipotecario? En un nuevo artículo, respondemos a esta pregunta estudiando el programa de Ayuda para comprar (HTB) del Reino Unido durante 2014-16. El programa facilitó las compras de casas con solo un pago inicial del 5% y resultó en una fuerte relajación de la restricción del pago inicial. Mostramos que el HTB impulsó el consumo de los hogares además de estimular la actividad del mercado de la vivienda. Las compras de casas aumentaron en un 11%, y el aumento fue impulsado casi en su totalidad por compradores jóvenes y por primera vez. Además, el consumo de los hogares creció un 5% más en las partes del Reino Unido que estaban más expuestas al programa. Relajar la restricción del pago inicial tiene, por lo tanto, importantes efectos macroeconómicos que se extienden más allá del mercado de la vivienda.

Por qué las restricciones de pago inicial son importantes

Debido a que las hipotecas generalmente cubren menos del 100% del precio de compra, los aspirantes a compradores de vivienda necesitan ahorros suficientes para financiar un pago inicial. Al asegurar una hipoteca, la restricción de pago inicial es una de varias restricciones de préstamo diferentes que entran en juego. Debido a los efectos de apalancamiento clásicos, esta restricción tiene implicaciones sustanciales y no lineales para la asequibilidad de la vivienda. Cambiar el requisito de préstamo a valor (LTV) del 90% al 95% duplica la cantidad que un comprador puede pedir prestado para un pago inicial determinado. Por ejemplo, un hogar con £10,000 ahorrado para un pago inicial podría comprar una casa con un valor de solo £100,000 con un 90% LTV, pero una con un valor de £200,000 con un 95% LTV. Además, para los hogares que tienen dificultades para ahorrar para un pago inicial, esta restricción tiende a ser la más frecuentemente vinculante.

Ayuda para comprar

Después de la crisis financiera, las hipotecas LTV altas se volvieron escasas y la mayoría de las hipotecas en el Reino Unido requirieron un pago inicial del 10% o más (Figura 1). En este contexto, el gobierno del Reino Unido introdujo el programa de Ayuda a la compra (HTB) en 2013. Un objetivo clave de HTB era hacer que la compra de viviendas fuera más accesible para los hogares que no podían pagar el pago inicial requerido en el momento de su introducción. Los Planes de Garantía Hipotecaria (MG) y de Préstamos Participativos (EL) permitían a los hogares, bajo ciertas condiciones, comprar una vivienda con solo un pago inicial del 5%. Por lo tanto, el programa representó una relajación significativa y repentina de la restricción de pago inicial en el mercado hipotecario del Reino Unido.

Evaluación del impacto de la Ayuda a la compra

Teniendo en cuenta los puntos anteriores, es probable que este tipo de intervención tenga un impacto significativo en varias dimensiones del mercado de la vivienda. Sin embargo, no es fácil cuantificar el efecto, ya que muchos otros factores también pueden afectar la demanda de vivienda. Para hacer esto, se necesita un contrafactual: una estimación de lo que habría sucedido en ausencia del programa.

Para crear esta contraposición, aprovechamos el hecho de que diferentes partes del Reino Unido estaban expuestas de manera diferente a HTB. Los hogares con capacidad limitada para ahorrar para un pago inicial no están distribuidos aleatoriamente en todo el Reino Unido, sino que tienden a concentrarse en áreas específicas. Estas son áreas donde la oferta local de vivienda es más adecuada en términos de asequibilidad, tipo de vivienda y ciertos servicios locales, como pubs y restaurantes, escuelas o parques, que son particularmente atractivos para estos compradores que son relativamente jóvenes. Estas características del mercado inmobiliario local tienden a cambiar lentamente con el tiempo. Como resultado, las áreas donde los hogares desean comprar una casa con un pago inicial del 5% se mantienen relativamente estables con el tiempo.

Para explotar esta variación geográfica en la exposición a HTB, construimos una medida de exposición a HTB utilizando datos detallados de todas las hipotecas reguladas originadas en el Reino Unido de la Autoridad de Conducta Financiera. Definimos la exposición al HTB como la proporción de hogares dentro de un distrito de autoridad local que compraron su casa con un pago inicial del 5% en el período anterior a la crisis financiera (2005-07). Como se desprende claramente de la figura 2, la exposición varía significativamente en todo el país. En nuestro análisis, comparamos la actividad del mercado de la vivienda y el consumo de los hogares en áreas de exposición baja y alta antes y después de que el HTB entrara en vigor, mientras controlamos una amplia gama de condiciones macroeconómicas y del mercado de la vivienda regionales. Las áreas de baja exposición pueden funcionar como un grupo de control, ya que es poco probable que los compradores en estas áreas reaccionen al HTB.

Mercado de la vivienda

Nuestros resultados muestran que durante 2014-16 (cuando los esquemas MG y EL estaban activos), las compras de viviendas aumentaron un 4,5% más en las partes del Reino Unido que estaban más expuestas al HTB. Este aumento se debió casi en su totalidad a las casas compradas con un pago inicial de solo el 5%. En conjunto, estimamos que HTB resultó en 220,000 compras adicionales de casas en 2014-16, lo que representa un aumento del 11% en las casas compradas por compradores por primera vez y mudadores de casas durante el período. De ellos, estimamos que el 78% fueron comprados por primera vez y el 90% por hogares más jóvenes. También encontramos que fuera de Londres, los distritos que estaban más expuestos al programa experimentaron un modesto crecimiento de los precios de la vivienda de 1,1 puntos porcentuales más alto. En el área de Londres, el impacto fue mayor (4,6 puntos porcentuales), consistente con investigaciones anteriores que encuentran que la elasticidad de la oferta de vivienda — que es más débil en Londres — determinó si los precios de la vivienda reaccionaron al esquema HTB.

Consumo de los hogares

Para evaluar las implicaciones más amplias de HTB, utilizamos datos de consumo de la Encuesta de Costo de Vida y Alimentos y datos sobre todas las matriculaciones de automóviles nuevos. Nuevamente comparamos las regiones más y menos expuestas al HTB y examinamos cómo reaccionó el consumo después de la introducción del HTB.

Encontramos que el consumo total de los hogares aumentó un 5% más en las partes del Reino Unido que estaban más expuestas al programa. Esto se debió en parte a un aumento de los gastos relacionados con el hogar, pero también a un aumento del consumo no duradero no relacionado con el hogar. Los hogares más jóvenes fueron enteramente responsables del crecimiento del consumo. Además, las compras de automóviles nuevos (financiados con préstamos) fueron un 4% más altas en las regiones más expuestas durante el período HTB. Estos resultados son independientes de los cambios en los precios regionales de la vivienda.

Concluir

Por lo tanto, relajar la restricción de la cuota inicial afecta positivamente el consumo de los hogares, además de estimular la actividad del mercado de la vivienda. Es importante destacar que el impacto en el consumo va más allá de los canales previamente documentados de compra de vivienda y riqueza de la vivienda. Si bien es difícil cuantificar los diversos mecanismos en funcionamiento, es probable que haya dos factores en juego. En primer lugar, el hecho de que los hogares jóvenes impulsen el crecimiento del consumo es coherente con la idea de que ahorrar para un pago inicial puede actuar como una restricción de liquidez vinculante. Al aflojar las restricciones de pago inicial, HTB puede aumentar el consumo porque los aspirantes a compradores de vivienda ya no necesitan ahorrar tanto para acumular un pago inicial suficiente y, por lo tanto, pueden gastar más. En segundo lugar, un aumento de la actividad económica regional como resultado de HTB probablemente contribuyó también a los efectos positivos del consumo.

Sobre Iheme William 64 artículos
Soy Iheme William, instrumentista, experto en tecnología, orador, MC, escritor de África Occidental. Soy el hombre detrás https://ngrupdate.com y el blog se centra únicamente en la tecnología y los negocios.

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